中房報記者 李葉丨北京報道

國際評級機構對中國房地產市場的看法似乎有所改變。

6月20日，國際信用評級機構標準普爾（以下簡稱“標普”）將中國海外發展有限公司（以下簡稱“中國海外發展”）的長期發行人信用評級由“BBB+”上調至“A-”，并將該公司未償高級無抵押票據的長期發行評級由“BBB+”上調至“A-”。同時標普將其現有中期票據計劃的評級上調至“A-”。

這是2023年下半年以來，三大國際評級機構首次上調中資房企的評級展望。

2022年，多家房企出現境外債務違約的情況，因為不看好中國房地產的銷售和融資環境，標普、穆迪、惠譽三大國際評級機構頻繁將中資房企的評級無差別下調。同年11月，多家中資房企主動要求撤銷評級。

上述國際評級機構，最近一次調高中資房企評級要追溯到2023年2月9日。這天，標普發布報告確認龍湖集團的投資級評級，評級展望由負面調整至穩定。與此同時，標普確認了公司的長期發行人信用評級為“BBB-”，其高級無抵押票據的發行評級為“BB+”。

此后，上述國際評級機構對中資房企的評級開始不斷下調。下調評級的房企中，不乏許多一直被視為地產行業優等生的企業。

整整495天之后，中資企業終于又迎來了評級的上調，這一消息也迅速引發市場熱議。不少人認為，這意味著樓市企穩的信號及國際投資者對國內地產行業的改觀。

評級調整邏輯

“我認為，此次標普對中國海外發展評級的上調屬于個例，并不能代表整個房地產行業。”德邦證券地產&新材料首席分析師金文曦在接受中國房地產報記者采訪時坦言，此次標普對中國海外發展的評級上調，應該是出于對該公司本身運營能力、收益率和前景的看中。

金文曦表示，在標普發布的信息中也寫明了原因，標普認為在面臨壓力的情況下，中國海外發展將通過母公司中國建筑集團有限公司（以下簡稱 "中建集團”）獲得巨大的政府支持。自 2021 年下半年以來，中國房地產市場一直處于低谷，市場仍在尋底。盡管該行業的外部融資條件極具挑戰性，但中國海外發展獲得此類融資的渠道未受影響。在某種程度上，這是由于其母公司中建集團的大力支持。穩定展望是基于標普對中國海外發展的母公司中建集團的穩定展望。標普還預期，中國海外發展將在未來兩年保持良好的財務紀律和杠桿，包括有控制的土地收購。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓也告訴記者，標普等國際信用評級機構在調整房企評級時通常會注重該房企包括銷售業績、償債能力、融資能力、本身股價和持續拿地水平等多個方面的因素，而中國海外發展都表現得不錯。

記者注意到，中國海外發展堅持審慎穩健的財務策略，未觸及“三條紅線”任何一條，繼續保持在“綠檔”且各項指標保持優秀。截至2023年末，公司凈借貸比率38.7%，融資成本3.55%，均處于行業最低區間，在手現金1056.3億元，現金充裕度業內領先。2024年1~5月，中國海外發展實現銷售額1017億元。

至于政策及大環境的改變對于評級的影響，謝逸楓表示，近期來，樓市利好消息頻發，不論是中國人民銀行擬設立3000億元保障性住房再貸款，還是國務院、住建部的表態，對于市場而言都是積極信號。不過，這些政策都還沒徹底落地。被寄予厚望的“5·17新政”對目前房地產市場的影響力也未完全傳達到銷售端，今年5月份百強房企的銷售業績環比有所增長，但同比仍大幅下降。因此，很難說此次評級是受到這類政策和大環境改變的影響。

對于此次評級的調整，中國海外發展則表示，這既是國際評級機構與資本市場對公司的肯定，也是對公司處在市場調整期給予的支持和推動。

國際投資者信心增強

盡管當前僅有中國海外發展的評級被調高，但仍釋放了積極信號。

經濟學者盤和林告訴記者，雖然當前樓市不及預期，但政策主基調的改變的確對樓市穩定起到了顯著作用，標普對國內房企提高海外發展評級，也是預期未來中國房企財務狀況向好，尤其是“白名單”房企，將逐步恢復現金流循環，發展也將回歸正軌。

中指研究院企業研究總監劉水則從三個層面闡釋了評級的調整將對地產行業帶來的變化。

第一，標普上調房企評級，表明國際機構對我國房地產行業發展的預期正在改善。“5·17新政”以來，監管部門實施大力度的支持政策，重點城市陸續調整放松房地產政策，降首套房及二套房首付比例，降公積金貸款利率，進而促需求、穩市場。近1個月以來，比如上海、深圳、杭州等房地產市場活躍度明顯提高，政策效果在逐漸顯現，這些將帶動我國房地產市場發生積極變化。國際機構對企業評級，部分原因是要考慮企業所處行業環境指標，房地產行業預期改善也會帶動企業評級上行。

第二，將向國際資本市場傳遞積極信號，有利于房地產企業國際融資。標普上調中國海外發展評級有極強信號意義，其他國際機構及國際資本將會借鑒參考，也會改善對我國房地產市場及房企經營的預期，進而提升對我國房地產相關資產的投資意愿，有利于我國房地產企業進行國際融資。

第三，標普上調評級背后也表明，在房地產市場深度調整下，企業經營業績還實現明顯增長，充分說明了企業經營的韌性與穩健。

值得注意的是，近期以來多名國際投資者對中國市場的信心也出現變化。

4月25日，瑞銀投資銀行中國及香港房地產研究主管JohnLam接受采訪時表示，他對中國房地產行業變得更加樂觀。而他是首批給予恒大賣出評級的分析師之一。Lam預測，明年某個時候房屋需求和供應將恢復到歷史平均水平，在21個主要城市擁有大量投資組合的開發商的股票可能會出現反彈。他在1月份將包括龍湖集團控股有限公司在內的幾家公司升級為買入。

6月20日，中國外匯交易中心黨委書記霍穎勵在2024陸家嘴論壇上表示，境外投資者已經連續16個月凈買入國內債券，債券持有規模超過4萬億元，創下歷史新高。在中美利差倒掛的背景下，境外資金持續流入銀行間市場，顯示了人民幣金融資產的吸引力。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，綜合來看，政策面、市場面、資金面等多重利好，促進了企業經營業績實現明顯增長，這必將引領企業發揮標桿示范作用，積極促進和帶動我國房地產行業高質量發展。